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案例 四
【事件回放】
租賃期間欲賣房，出租人如何更省心？
房東馬先生將一套住宅出租給季先生一家已經六年了，雙方關系一直比較融洽。今年年初，馬先生的兒子申請到了去美國某知名大學讀碩士的機會，想出國深造，但是馬先生一家的存款不足以支付美國高昂的學費和生活費，馬先生為了兒子的前途只能選擇賣房。
房子賣出后，當馬先生通知季先生一家在合理期限內搬遷的時候，季先生竟向法院起訴，主張優先購買權。馬先生始料未及，被突如其來的訴訟弄得焦頭爛額。
【法律分析】
買賣不破租賃
法律上有一個概念，叫做“買賣不破租賃”，指在租賃關系存續期間，即使出租人將租賃物轉讓給他人，對租賃關系也不產生任何影響。
《合同法》第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”
《民通意見》第一百一十九條也規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續有效。”
承租人有優先購買權
在此案例中，承租人季先生還有一項權利——優先購買權，即馬先生在出售房屋之前，負有通知承租人季先生其欲售出房屋的想法的義務，在同等條件下，承租人享有優先購買權。
【律師建議】
關鍵在于買賣合同是否已履行
在這種情況下，律師建議馬先生根據季先生提出的訴訟請求做出相應的應訴反應，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條規定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”
也就是說如果季先生向法院起訴要求馬先生對其履行買賣合同，那么關鍵在于，馬先生與第三人的買賣合同是否已經履行，即房屋是否已經過戶登記到第三人名下，如果已經完畢登記手續，那么季先生的優先購買權無法對抗善意第三人對房屋的所有權，如果還沒有過戶登記，那么季先生有權主張自己的優先購買權，馬先生應當向第三人承擔違約責任。
以上案例來自(星瀚律師事務所)
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